Défiscalisation
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Qu’est ce que défiscaliser ?

Le terme défiscalisation se caractérise par un individu qui grâce à des dispositions légales de réduction d’impôt sur investissement, peut diminuer son niveau d’imposition sur  ses revenus ou sur son Impôt de Solidarité sur le Fortune (ISF).

Les lois sont faites principalement pour encourager l’investissement des particuliers dans différents domaines comme l’immobilier, l’art, les entreprises, les forêts, etc. En contrepartie de cet investissement, l’état propose des réductions d’impôts sur les revenus personnels de l’individu investisseur.

Les lois, décrets, et autre, de défiscalisation en France, concernant l’immobilier, les plus connues et actives sont :

  • Loi Marlaux (n° 62-903) : du 4 août 1962 par le ministre de la Culture André Marlaux. Elle complète une législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France, tendant à faciliter la restauration immobilière, cela dans un but de conservation du patrimoine français.
    Elle permet une défiscalisation de la restauration immobilière.
    (legifrance.gouv.fr Réf 1, légifrance.gouv.fr réf. 2, legifrance.gouv.fr réf. 3)
  • Loi Borloo (n° 2003-710) : du 1er août 2003 par Jean-Louis Borloo. Elle vise l’orientation et la programmation pour la ville et la rénovation urbaine.
    Cette loi s’articule sur 4 axes principaux : la politique de la ville et rénovation urbaine (réduction des inégalités sociales, écarts de développement, rénovations urbaines, sécurité dans les immeubles collectifs, …), le développement économique des quartiers prioritaires (création de 41 nouvelles zones franches urbaines, …), une procédure de rétablissement personnel (une seconde chance aux personnes surendettées du fait d’un accident de la vie comme chômage, divorce, maladie ou autre) et des dispositions diverses (nouvelles ressources, réorganisation et autre pour les HLM, …).
    (legifrance.gouv.fr Réf. 1).

Attention : à ne pas confondre avec le « plan Borloo », ou Plan de cohésion sociale de 2004.

  • Loi Pinel : du 1er septembre 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel. Cette loi remplace la loi Duflot dans le domaine de l’investissement immobilier locatif.
    Son principe est que tout contribuable domicilier en France, qui acquière entre le 1er septembre 2014 et 31 décembre un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel, qui ouvre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre suivant la durée de location, 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

A savoir : pour voir son éligibilité à la loi Pinel, regarder les zones de France concernées.

  • Les monuments historiques : monument ou objet recevant par arrêté un statut juridique destiné à le protéger de son fait historique, artistique ou architectural, et donc, considéré comme monument historique, dispose de régimes fiscaux spécifiques. Pour les impôts sur le revenu, les charges foncières (travaux, assurances, taxes, intérêt d’emprunt, …) sont déductibles à hauteur de 50% du revenu imposable. Et de 100% lorsque le monument est ouvert au public.
    Pour la succession ou donation, les droits de succession ou donation peuvent être exonérés, mais pas automatiquement, attention.
    Pour l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), les monuments historiques sont intégrés à la base taxable de l’ISF, mais l’administration fiscale reste tolérante quant à l’estimation de ces demeures historiques.
  • Loueur de meublé professionnel (LMP) : est un statut fiscal (en France) avantageux accordé aux particuliers ayant d’importants revenus provenant de locations de meublés. Il bénéficie d’une déduction totale sur les revenus des déficits dus aux charges réelles, d’un amortissement des biens, une récupération de la TVA sous conditions, d’une exonération de plus-value au-delà de 5 ans, mais tout cela à condition que les revenus générés par cette activité dépassent à la fois de 50% des revenus du foyer fiscal et 23 000€ de loyer TTC annuel.
    (Legifrance.gouv.fr Réf. 1).
  • EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : est un établissement médico-social (une maison de retraite médicalisée) qui en tant qu’investissement immobilier s’associe à 11% de réduction d’impôt sans risque locatif la plupart du temps.
  • Déficit foncier : investissement locatif qui nécessite au préalable de faire des travaux, en général conséquents. Ces travaux représentent une charge (déficit foncier par rapport au loyer), qui fait l’objet de défiscalisation sous forme de réduction de revenus.
  • FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) : sont de fonds dont 60% au moins des investissements doivent être réalisés dans des PME situées dans une zone géographiques comprenant 4 régions limitrophes. Le particulier investissant dedans à la possibilité de réduire de son impôt sur le revenu, 18% du montant de son investissement (avec un plafond de 2 160€ pour les célibataires et 4 320€ pour les couples).

 

Les pièges à éviter

Il est vrai que la défiscalisation permet de réaliser des économies sur les impôts. Cependant, quelques pièges sont à prendre en considération avant tout investissement et autre pour éviter de mauvaises surprises sur la rentabilité :

  • Les biens présentant des prix d’achat trop élevés : avant tout achat, il faut se renseigner sur les prix en vigueur concernant le type de bien immobilier que vous souhaitez. Le prix sera généralement établi en fonction de la localisation du bien, son âge et sa qualité.
  • Les zones où la demande de logement est faible : le plan de défiscalisation exige que le bien soit loué dans un délai de 12 mois après son acquisition, et la période de vacances entre deux locataires ne doit également pas dépasser ce délai.
  • Les zones dont l’économie n’est pas suffisamment diversifiée : vérifier l’économie de la région où se situe le bien. Votre bien immobilier à plus de chance d’être occupé s’il se situe dans un secteur ou l’activité économique est dynamique.